Grundsteuer und Hebesatz: Alles Wichtige im Überblick

Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, muss die Grundsteuer an die zuständige Kommune abführen. Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich nach den Hebesätzen der jeweiligen Gemeinden, daher kann sich der Grundsteuerbetrag von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden. Wir erklären, welche Grundsteuerarten es gibt und wie sie sich berechnen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer zählt zu den Kommunalsteuern, die auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und von den Eigentümer:innen der Immobilien und Grundstücke ans Finanzamt abgeführt wird. Da sie über Nebenkosten auf Mieparteien umgelegt werden kann, spielt sie auch für Mieter:innen bei der Prüfung und Vereinbarung des Mietvertrags eine wichtige Rolle. Sie zählt übrigens zu den ältesten direkten Steuerarten, deren Wurzeln bis in die Antike zurückreichen.

Die drei wichtigsten Faktoren für die Grundsteuer

Für die Berechnung der Grundsteuer kommen drei Faktoren zur Anwendung:

• Einheitswert: Der Einheitswert, auch als Grundbesitzwert bekannt, bildet die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer. Basierend auf Kriterien wie Lage, Größe, Art und Nutzung ermittelt das Finanzamt für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück die betreffende Grundsteuer. Zudem wird der Einheitswert jährlich neu ermittelt und angepasst. Ursprung des Einheitswerts ist die Einheitsbewertung aus den 1960ern.
• Hebesatz: Der sogenannte Steuerhebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde, denn er wird von jeder Kommune individuell festgelegt. Der Hebesatz wird als Faktor und Prozentzahl auf den Einheitswert angewendet, um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu errechnen. Im Durchschnitt liegt der Hebesatz der Kommunen bei 391 Prozent (Stand: 2022). Grundsätzlich ist jedoch ein Hebesatz zwischen 0 bis 1.050 Prozent möglich. Daher kann er in einigen Kommunen deutlich unter oder deutlich über dem Durchschnitt liegen.
• Grundsteuermesszahl: Die Steuermesszahl wird in Promille angegeben und kommt zur Anwendung, um den jährlichen Steuermessbetrag zu ermitteln und auf den Einheitswert anzuwenden. Genau wie die Einheitszahl wird die Steuermesszahl jährlich angepasst. Je nach Immobilie sowie je nach alten und neuen Bundesländern kann die Steuermesszahl variieren.

Wenn du Grundstückseigentümer:in bist und eigene Immobilien verwaltest, erhältst du vom Finanzamt automatisch einen Bescheid über deinen Grundsteuermessbetrag. Hierin findest du bereits deinen aktuellen Grundsteuermessbetrag, mit dem du eine erste Schätzung der Grundsteuer fürs nächste Jahr vornehmen kannst. Hierzu multiplizierst du deinen Grundsteuermessbetrag mit dem aktuellen Hebesatz der Kommune. Bleibt der Hebesatz gleich, so kennst du bereits deine Grundsteuer. Jedoch kann es passieren, dass deine Gemeinde den Hebesatz erhöht oder senkt.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Für die Berechnung der Hebesätze als auch für die Grundsteuer tritt ab 2025 die Grundsteuerreform in Kraft. Das bedeutet, dass ab 2025 die Steuermesszahl von 3,5 Prozent auf 0,31 Prozent für Ein- oder Zweifamilienhäuser gesenkt wird. Für alle bebauten und unbebauten Grundstücke gilt wiederum eine Grundsteuermesszahl von 0,34 Prozent.

Bisher kam zur Grundsteuerberechnung folgende Formel zur Anwendung: Einheitswert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Anschließend wurde der Grundsteuermessbetrag mit dem zutreffenden Hebesatz multipliziert.

Ab 1. Januar 2025 soll nun folgende Formel Anwendung finden: Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer. Grund dafür ist, dass der Einheitswert aufgrund der veralteten Bewertungsgrundlage seit längerem umstritten ist und nur selten den eigentlichen Immobilien- oder Grundstückswert widerspiegelt. Zudem kam es von Region zu Region zu sehr unterschiedlichen Bewertungen. 

Da die Grundsteuer bisher auf veralteten Grundstückswerten von 1964 (und 1935) basierte, soll die Grundsteuerreform eine faire, flächendeckende und moderne Bewertungsgrundlage sowie mehr Transparenz schaffen.

Welche Arten von Grundsteuer gibt es?

Nach derzeitiger Gesetzeslage lässt sich bei der Berechnung der Grundsteuer in Grundsteuer A und B unterscheiden. Ab 2025 soll zudem die Grundsteuer C hinzukommen. Wir stellen die zwei Hauptgruppen A und B und die kommende C-Grundsteuer genauer vor:

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A gilt für land– und forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe mit Grundbesitz. Basierend auf der Ertragsfähigkeit wird ein Wirtschaftswert ermittelt und um einen anteiligen Wohnungswert der Immobilie addiert, sofern diese für Wohnzwecke genutzt wird.

Grundsteuer B

Gilt für alle bebauten und unbebauten Grundstücke, die nicht zur Grundsteuer A zählen wie Häuser, Wohn- oder Teileigentum oder Geschäfts- und Mietgrundstücke. Grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurechte werden hierbei wie Grundstücke behandelt

Grundsteuer C

Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform ab 1. Januar 2025 erhalten Gemeinden und Städten mit der Grundsteuer C ein neues Steuerinstrument. Damit lassen sich deutlich höhere Hebesätze für unbebaute, jedoch baureife Grundstücke erheben als für andere unbebaute Grundstücke. Dadurch soll Grundstückspekulation vorgebeugt und ein Anreiz für neuen Wohnraum geschaffen werden.

Welche Ausnahmen von der Grundsteuer gibt es?

Genau wie bei anderen Steuern für Selbstständige gibt es je nach Fall Ausnahmen, die in Deutschland eine Befreiung von der Grundsteuer ermöglichen:

• Es handelt sich um Grundbesitz, der von juristischen Personen des öffentlichen Rechts zum Zweck des öffentlichen Dienstes oder von gemeinnützigen Körperschaften beansprucht wird (Schulen, Krankenhäuser, religiöse Gebäude, gemeinnützige Organisationen, Stiftungen, Vereine oder land-/forstwirtschaftliche Betriebe)
• Grundstücke, die sich im Besitz von Bund, Ländern oder Gemeinden befinden
• Grundstücke, die zu gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken genutzt werden
• Befreiung oder Ermäßigung von der Grundsteuer in Sonderfällen wie Gebäude unter Denkmalschutz oder bei sanierungsbedingtem Leerstand

Warum unterscheiden sich Hebesätze je nach Bundesland?

Als Regionalsteuer hängt die Höhe der Grundsteuer von Hebesätzen der Kommunen ab. Die Gründe für die regional stark unterschiedlichen Hebesätze können hierbei variieren. Einer der Hauptgründe findet sich in der unterschiedlich hohen Verschuldung der Städte und Gemeinden. Da die Grundsteuer zusätzlich zur Gewerbesteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen zählt, neigen höher verschuldete Kommunen daher zu höheren Hebesätzen.

Tabelle: Hebesätze Grundsteuer-B 2023

Unsere Tabelle zeigt eine Auswahl an Hebesätzen für die Grundsteuer B, die in verschiedenen deutschen Großstädten erhoben wird (Stand 2023):

Stadt	Hebesatz (2023)
Berlin	810 Prozent
Essen	695 Prozent
Nürnberg	555 Prozent
Hamburg	540 Prozent
München	535 Prozent
Düsseldorf	440 Prozent

Gemeinden mit den höchsten Hebesätzen Deutschlands finden sich vor allem in Nordrhein-Westfalen mit ganzen 34 Gemeinden, Hessen mit 15 Gemeinden und in Baden-Württemberg mit einer Gemeinde. Den höchsten Anstieg unter den Hebesätzen verzeichnete die Gemeinde Schermbeck (Kreis Wesel) mit einer Erhöhung von 495 auf 750 Prozent.