Ferienimmobilien: Das musst du bei der Vermietung beachten

Wenn du über eine Ferienimmobilie verfügst, nutzt du diese meist nicht das ganze Jahr über. Womöglich verbringst du deinen Urlaub dort oder genießt an freien Wochenenden dein Haus an der See oder in den Bergen. Aber den Großteil des Jahres steht die Immobilie womöglich leer. In dieser Zeit bietet es sich an, es zu vermieten. Bevor du jedoch mit deiner Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung generierst, ist es wichtig, einige Dinge zu klären bzw. zu beachten.

Vermietung deiner Ferienwohnung: Gewerbe oder Liebhaberei?

Die wichtigste Frage, die sich bei der Vermietung deiner Ferienimmobilie stellt: Steckt eine Gewinnerzielungsabsicht dahinter oder ist es bloße Liebhaberei? Beim Finanzamt werden diese beiden Fälle klar voneinander getrennt. Wenn du deinem Finanzamt nicht nachweisen kannst, dass du eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgst, stufen die Beamt:innen die Vermietung deiner Ferienimmobilie als Liebhaberei ein.

Hat das Finanzamt diese Einteilung vorgenommen, kannst du keine Kosten für deine Ferienimmobilie absetzen. Reparaturen, Instandhaltungskosten, Versicherungsbeiträge und Co können dann nicht als Werbungskosten mit der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. Du bleibst auf diesen Ausgaben sitzen, da du laut Finanzamt deine Ferienimmobilie nicht attraktiver gestaltest, um mehr zu erwirtschaften. 

Gleichwohl kommen je nach Einstufung und erzieltem Gewinn verschiedene Steuerausgaben auf dich zu, die wir dir im Folgenden genauer aufschlüsseln. 

Welche Steuern fallen an?

Bei der Vermietung deiner Ferienwohnung fallen Umsatzsteuer und Einkommenssteuer an – egal ob das Finanzamt die Einkünfte, die du generierst, als Liebhaberei oder Gewerbe einstuft. Gewerbesteuer hingegen zahlst du nur, wenn du Einkünfte aus der Vermietung deiner Ferienwohnung mit Gewinnerzielungsabsicht generierst. Bei Eigennutzung kann je nach Standort deiner Ferienimmobilie eine Zweitwohnsitzsteuer von der Gemeinde eingefordert werden. 

➡️ Wie du ein Gewerbe anmeldest, erfährst du hier.

Umsatzsteuer von 7 Prozent

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung ist der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent fällig. Dies gilt gesetzlich, wenn die Vermietungsdauer an einen Gast eine Zeit von sechs Monaten nicht übersteigt, was ja bei der Vermietung einer Ferienimmobilie grundsätzlich der Fall ist. Diese Umsatzsteuer zahlst nicht du, sondern deine Gäste. Bei der Ausstellung deiner Rechnung schlägst du diese sieben Prozent also drauf und führst sie in Form der Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt ab. Alles Wichtige rund um die Umsatzsteuer findest du übrigens hier. Liegen deine Einnahmen unter 22.000 Euro, fällst du unter die Kleinunternehmerregelung und musst keine Umsatzsteuer zahlen.

➡️ So einfach machst du eine Umsatzsteuervoranmeldung!

Einkommensteuer je nach erzielten Einnahmen

Die Einkommenssteuer bezieht sich auf alle Einkünfte, also nicht nur auf die Einnahmen, die du aus der Vermietung deiner Ferienimmobilie erzielst, sondern auch auf dein Einkommen. Die Einkünfte aus der Vermietung werden einfach deinem Einkommen zugerechnet.

Nur wenn dein gesamtes Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 10.908 Euro liegt (Stand 2023), musst du dies nicht versteuern. Ansonsten musst du mindestens 14 Prozent auf dein Einkommen an das Finanzamt abführen. Mit der Höhe der Einkünfte steigt dieser Prozentsatz bis auf 42 Prozent, den Spitzensteuersatz. Wer Einnahmen von mehr als 274.613 Euro hat, zahlt Reichensteuer, die bei 45 Prozent liegt.

Die Einkommenssteuer ist meist der höchste Betrag, den du ans Finanzamt entrichten musst. Wenn du nun aber wie gesagt deine Immobilie mit Gewinnerzielungsabsicht vermietest, kannst du Kosten, wie Instandhaltung, Versicherungen und Reparaturen bei deiner Einkommenssteuererklärung geltend machen.

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Gewerbesteuer nur für Einkünfte mit Gewinnerzielungsabsicht

Wie der Name es verrät, kommt bei der Gewerbesteuer folgende Frage zum Tragen: Ist die Vermietung deiner Ferienwohnungen gewerblich? Wer eine Ferienimmobilie vermietet, muss damit rechnen, dass die Vermietung als Gewerbe betrachtet wird. 

Die Gewerbesteuer bemisst sich nach dem tatsächlichen Gewinn. Hat das Finanzamt die Vermietung deiner Ferienimmobilie als Liebhaberei eingestuft, erzielst du damit laut Steuerbehörde keine Gewinne und musst auch keine Gewerbesteuer zahlen. Betreibst du das Vermietungs-Gewerbe allerdings mit Gewinnerzielungsabsicht, musst du ab einem Gewinn von 24.500 Euro Gewerbesteuer zahlen.

Wenn du wissen willst, wie hoch die Gewerbesteuer ist, die du zahlen musst, kannst du folgendermaßen vorgehen. Von deinem Gewinn ziehst du den Freibetrag von 24.500 Euro ab. Auf den Restbetrag sind 3,5 Prozent Gewerbesteuer fällig.

Zweiwohnsitzsteuer für Eigennutzung

Wer die eigene Ferienimmobilie größtenteils selbst nutzt, muss sich einer weiteren Steuer bewusst sein – der Zweiwohnsitzsteuer. Diese unterscheidet sich je nach Gemeinde, weshalb es sinnvoll ist, sich vor dem Kauf einer Ferienimmobilie über die Zweitwohnsitzsteuer in der Kommune zu informieren. Im Schnitt liegt der Steuersatz bei 10 Prozent. Dieser muss auf die Jahresnettokaltmiete entrichtet werden. Allerdings variiert der Steuerbetrag je nach Gemeinde zwischen 5 und 23 Prozent. Es kann sich also in manchen Regionen um einen großen Betrag handeln, den du jährlich an die Gemeinde entrichten musst.

Weitere Steuern, die auf dich zukommen können, sind die Grunderwerbssteuer nach dem Kauf sowie gesonderte Steuern für Ferienimmobilien im Ausland.

Gewinnerzielungsabsicht Steuern und Vorteile:

• Umsatzsteuer von 7 Prozent ab einem Gewinn von 22.000 Euro
• Einkommenssteuer ab 9.744 Euro Einkommen
• Absetzbarkeit von Ausgaben von der Einkommenssteuer
• Gewerbesteuer ab 24.500 Euro Gewinn
• keine Zweitwohnsitzsteuer

Liebhaberei – Steuern und Vorteile:

• Umsatzsteuer von 7 Prozent ab einem Gewinn von 22.000 Euro
• Einkommenssteuer ab 9.744 Euro Einkommen
• keine Absetzbarkeit von Ausgaben von der Einkommenssteuer
• keine Gewerbesteuer
• je nach Gemeinde und Kommune Zweitwohnsitzsteuer

Wie lässt sich eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen?

Gehen wir nun davon aus, dass du deine Ferienimmobilie vermieten und damit tatsächlich Gewinn erzielen möchtest. Dann gibt es drei Wege, das Finanzamt davon zu überzeugen, dass du eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgst:

1. Du nutzt das Ferienhaus oder die Ferienwohnung nicht selbst. Das kannst du durch einen Maklervertrag deutlich machen, in der die Eigennutzung ausgeschlossen wird. Die Zusammenarbeit mit einem Makler macht dem Finanzamt deine Gewinnerzielungsabsichten klar deutlich.
2. Wenn du deine Ferienimmobilie selbst nutzen willst, musst du an 75 Prozent der Tage, in denen in der Region durchschnittlich Ferienhäuser oder -wohnungen vermietet sind, deine Ferienimmobilie vermieten. Das lässt sich am besten mit einem Belegungsplan nachweisen.
3. Erstelle eine Ertragsprognose! Mit dieser stellst du sicher, dass du in den nächsten Jahren mehr Einnahmen mit deiner Ferienimmobilie generieren als du Ausgaben mit der Wohnung bzw. dem Haus haben wirst.

Eigennutzung deiner Ferienimmobilie: Das musst du beachten

Eine Eigennutzung deiner Ferienimmobilie neben der Vermietung ist immer mit Schwierigkeiten verbunden, wenn du dem Finanzamt deutlich machen willst, dass du eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgst. Das Finanzamt setzt dann die Zeiten der Eigennutzung und die Zeiten der Vermietung ins Verhältnis.

Die Vermietungszeit bestimmt über die Höhe, in der du Ausgaben absetzen kannst. Je länger der Vermietungszeitraum pro Jahr ist, desto mehr der Kosten kannst du bei deiner jährlichen Steuererklärung angeben. Wer nicht nachweisen kann, wie lange die Immobilie vermietet ist, muss damit rechnen, dass das Finanzamt eine 50-prozentige Eigennutzung annimmt.

Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht: Folgende Kosten lassen sich absetzen

Wenn du deine Ferienimmobilie ausschließlich oder größtenteils an Gäste vermietest und dies dem Finanzamt klar nachweisen kannst, lassen sich zahlreiche Kosten geltend machen. Neben Maklerkosten, Möbeln, Grunderwerbssteuer sowie Umbaumaßnahmen und Handwerkerkosten, die sich einmalig absetzen lassen, kannst du in deiner jährlichen Steuererklärung beispielsweise folgende Kosten von deiner Steuerlast abziehen:

• Werbungskosten (zum Beispiel für deine Website oder anderweitige Anzeigen)
• Versicherungsbeiträge
• Verwaltungskosten
• Müllgebühren und Reinigungskosten
• Nebenkosten und Internetkosten
• Honorare für Steuerberatung
• Kontoführungskosten
• Instandhaltungskosten

Wenn du deine Ferienimmobilie also den Großteil des Jahres vermietest, solltest du den Aufwand auf dich nehmen und das Finanzamt von deiner Gewinnerzielungsabsicht überzeugen. Ist deine Vermietung erst einmal als Gewerbe eingestuft, lassen sich zahlreiche Kosten absetzen und Steuern sparen.

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